潮汕站-家 //买房位置区域划取
    保利锦城41分钟-15分钟
     半岛明珠35分钟-17分钟
     恒大中央公园 35分钟-28分钟
 揭阳楼 35分钟
     恒大华府 30分钟-21分钟
      中南·春风南岸30-20分钟
         佳兆业未来城29分钟-27分钟   
          东方一品27分钟-27分钟

规划未来:
   40-50-60-70-80w 首付12-15-18-21-24w 需贷28-35-42-49-56w 贷50w30年-月还2176元
   新房(三室)
       空港
           华润98㎡65万 首付19万 月供2372元
           绿地95㎡62万 首付18万 月供2269元
           恒大110㎡80万 首付24万 月供2888元
       南站
           中南99㎡69万 首付20万 月供2527元   ```



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2021年大额消费
    1月 支付宝：车险3500 自如2600 耳机1800
        微信：可略
    总共7900
    2月 支付宝：自如6000 六福手链2200 电动车800
        微信：过年红包6800 入户体检500
    总共16300
    3月 支付宝：商业保险3000 补税1000
    总共4000
    4月 支付宝：长沙车票1500
        微信：转家里7000 镶牙800
    总共9300
    5月 自如5300

贷款十大要点：
    1、买房前最重要的不是看房，而是了解自已能贷多少额度，不然签了合同贷不了房就是亲人泪两行了。
        首先去人民银行打一份征信（广州在沿江西路137号），再打一份流水，两份资料交给贷款中介评估你能借多少钱，以什么贷款方案进行买房。
        再以这个评估的额度去看房买房。切记，先研究好贷款方案再看房。如果需要引荐贷款中介可在公众号后台提问。
    2、贷款期限有多长选多长，能30年不要选20年，能等额本息不要选等额本金。请相信通胀的力量,没啥事不要提前还公积金贷款，这个利率随便买个理财产品都能覆盖。
    3、贷款额度是可以变通的。买房前要了解每个小区的平均银行评估价，买有硬伤的房子能做到高评。（请咨询贷款中介）
    4、买房前半年要记得准时还信用卡，尽量减少信用卡申请（半年极限3次）。不要用花呗，借呗，微粒贷。要以一个清白之身真诚的等待同贷书出来。
    5、房产中介的话不可尽信，贷款中介却是你最值得依赖的战友。
    6、直接去优先找四大行找客户经理申请贷款就行了,利息最低
   公积金的贷款利率大概是商业贷款的6折左右

避坑30问
    定金或者是订金,定金是有法律效力的
　　“五证”是指房子合法的标志，开发商要有五本证书才有售房资质。所谓的“五证”包括：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售（预售）许可证》
    
    01.嫌恶设施。垃圾转运站、墓地、工厂、高压线、公交车站、加油站、高架桥、通信基站能想到的一挨着问一遍。 若销售不能明确告知，就自己转一圈。
    02.小区内部同理。确认车行出入口、儿童活动区位置，垃圾桶摆放位置，这些都很噪音或者气味相关。 信不过销售，就去找不利因素公示，别偷懒！挑楼栋的时候有用。
    03.大堂！一定要问你买的那栋有没有大堂！ 教大家一招，直接看一二层有没有变异户型，根据少掉的户型面积，能估算出大堂的大小，以及挑高，不会算的私聊。
    04.容积率(越低越好)、占地面积(单楼层)、建筑面积(所有楼层)、限高、层高、户数，车位配比都要问，具体不多解释，搞不懂的私聊。
         开间(面宽)：是窗户所在的那面墙,一般住宅房子的东西走向的宽度
        进深：住宅的南北走向的长度。
    05.绿化率，硬指标30%，跟销售确认包不包括赠送给一层业主的花园、或者小区内的地上车位在内（如果有的话）。
    06.小区有没有外围墙，有没有连廊。
    07.楼间距，一般是楼高的1.2倍。
    08.公区装修！大堂贴砖啊，还是四白落地，消防梯是铺砖的，还是水泥的，铺砖铺到几层啊，真有开发商只给一层铺砖，以上全是水泥。
    09.室内装修，样板间仅供参考，直接找销售要合同约定的交付标准。 
    10.样板间再强调下，多问是不是交标，尤其是窗户！尤其是窗户！尤其是窗户！ 
    11.多问净值，比如层高净高多少？面宽除去墙体净宽多少？销售不知道的话，直接带尺子进样板间最靠谱。 
    12.赠送，再强调下，不要迷信赠送，飘窗算相对靠谱的，设备间不到交付都有消失或者缩水的可能。 
    13.户型面积，除了建筑面积，套内面积，别怕麻烦，多嘴问句地毯面积。 
    14.外立面造型，尤其想买1到3层、次顶层，顶层的客户，可能会有柱子、栅栏，以及其它奇奇怪怪的东西影响采光。 
    15.问清电梯位置，一梯一户跟两梯两户完全是两回事，两梯四户跟一梯两居，也是两回事。 
    16.得房率，并不是越高越好。如果一个项目得房率很高，一定要问大堂的尺寸，跟电梯的尺寸，羊毛多数从这里出。 
    17.请仔细看户型图上的朝向标尺，不懂的可以私聊。 
    18.临路边户套型，尤其低楼层，问下楼栋到围墙的距离，有可能会窄到哭。 
    19.买下跃户型，要确认上下水。 
    20.接上条。买下跃，要确认采光井大小，确认否跟其它部分诸如仓储共享，最好能跟销售要到图纸，别怕麻烦。 
    21.带阁楼的，别光看平面图，没有样板间，就让销售带你看模型，主要看开窗，以及坡度对实际空间使用效率的影响。 
    22.问问外立面用材，心里有个数。 
    23.确认有没有新风系统预留。 
    24.物业，是开发商自营，还是外包。 
    25.施工单位，某种程度上决定交付质量。 
    26.价格折扣，市场胶着，一些取消的优惠很可能还魂。有位朋友，在开发商给他的底价上又砍掉五万。买排骨，好香的。 
    27.总价别按均价算，让销售找一房一价表给你，还能挑挑性价比。 
    28.园林，很难预估交付情况，除了降低心理预期，就只有不买保平安。 
    29.再啰嗦一句，买房一定不要着急，如果怕忘记问什么，就列个清单一项一项问.有条件的话尽量录音，并保留微信交流的记录，千！万！别！案！场！一！逛！就！着！急！交！定！金！

与房产中介合作的十大要诀：
    1、买房前先谈好佣金点数，价格不合适就找另一家，中介之间没有差异化的，不要找那家绿中介，收费死贵死贵的,同一地段的中介都是推销那些房源。如果事前没谈好佣金率，签了买房合同后，不排除中介会坐地起价。
    3、房产中介还是很重要的，因为他们知道所属地段的行情，和哪些是笋盘。我的经验，进业主群找业主报的一般是天价，最后还得找房产中介找盘源。这方面他们的工作付出是值得肯定的。
    4、不要找二手中介带去买一手房，大坑。他们赚的是开发商的营销费用，其实也就是你本来应得的折扣。
    7、记得不要通过中介与业主谈判，一切谈价要当面谈。让中介帮你谈价会有吃差价的风险。
    8、凡是装修得像样板房，还播爵士乐的都是炒房客盘，你基本可以转头走了，特别是那些留下中介签名的。此外，卖房租房切记不要签独家，买房也要谨慎对比那些独家的盘源。
    10、如果你的中介老实服务好，该给的佣金还得要给，就别想着跳中介了，大家赚钱也不容易。如果不老实又开天价的，或察觉到他想吃差价的，就找另一家中介买呗。

选房10大要诀：虽然看上去一个城市的房子很多，但好的房子也就占到总量的10%~20%。
    1、地铁！地铁！地铁！一般来说，房子要在地铁站步行距离的1.2公里内，因为人的步行舒适感是20分钟，超过20分钟就会觉得太累和不想出门。
    2、不买没有物管的老破小，不买单位宿舍的房改房。这个之前已谈过了，可翻之前的文章。
    3、上班路段尽量不要有河，不要有太多桥。只要有河阻挡，人流和车流就会形成堵塞，上下班时间就会出现千军万马过独木桥的景象。具体可以参考金沙洲和番禺的情况。所以，还是建议选不用过桥到城市核心区的地段。
    4、一楼和顶楼没事别选。一楼多蚊子和潮湿，喜欢有小花园也行，但是楼上会经常扔垃圾的。顶楼就是热和漏水，还有经常有人上楼晾被子，漏水这个问题其实很难完全解决的，所以慎选。
    5、小三房很重要，能上小三房别上两房，不然以后还得花钱换。要知道，换一次房至少损失房价的10%，有能力一次到位就一次到位。
    6、三房以上，两个卫生间很重要，别贪便宜买一卫的。
    7、座向方面主要看经济情况，大家都知道东南向、南北向好，但经济不宽裕的话建议优先面积，其次座向。面积是实实在在需要的，座向可以通过开空调缓解，夏天每天开空调也花不了几个钱。
    8、没电梯别买7楼以上，会分分钟烂在手里永不翻身，除非你有把握申请加装电梯。电梯房最好的楼层是中段以上，但具体还要看前面的景观，南向的越高越好，夏天的南风越高越爽。北向的不需要太高，北风大没啥好处。
   9、厅出阳台很重要，没有厅出阳台的房子会有一种压抑感，但价格便宜很多。
   10、正对高速路高架桥的房子很毒，慎选。楼下有公交站的、有隧道口，这些噪音都会有点大，慎选。

按照需求从强到弱排序，在某APP上选择出10-15个左右的小区，再集中一个时间段密集的看盘。排除法试试，非常有效。

满5唯一： 没有增值税及附加和个人所得税。(最佳选择)
满5年不是唯一的房子：没有增值税及附加，个人所得税是差额的20%。
满2年不满5年： 免征增值税及附加，个人所得税是差额的20% 。
不满2年不是唯一的房子：征收增值税5.6% ，个人所得税是差额20%。

03 置业顾问、二手房中介的选择
    如果一个销售，只吹楼盘的利好，并不值得信任。但他把楼盘的优缺点都展示出来，让客户有充分的知情权，反而更能坚定客户要购买的决心。
    如果置业顾问连区位图、沙盘都讲不好，或者一看就是背稿的那种感觉，直接PASS掉。这样的置业顾问，大概率对你的诉求也不会上心。
    置业顾问对你很好，是因为楼盘卖的不好。这些话，都不绝对，甚至大概率是错的。
    直接以聊天的形式问中介，小区的价格、最近的成交价、房源情况、小区楼栋数、户型等等，如果中介一问三不知道，就直接PASS。
    差的中介，只问你的首付预算，既不考虑税费，也不考虑贷款方式，直接PASS。    
    优秀的中介会根据你的需求，帮你推荐合适的房源。一般的中介，只会推给你们，他们最近要加推的房源，根本不关心业主想要买什么。
    优秀的中介会认识小区里的业主，从广场舞大妈那里获取到很多信息，帮你判断房东靠不靠谱，甚至推断买房的价格还可以谈到多少。一般的中介甚至连房东卖房的理由都不知道。
    优秀的中介熟悉二手房的操作流程，往往在首付、贷款技巧上，会帮你很多。甚至避免掉一些税费、做高贷款额度提高买房预算等等（这些涉及了灰色的知识点）。这是他们最强大的竞争力。
    
7层以下的低层住宅，公摊率为7％－12％
7-11层的小高层住宅，公摊率为10％－16％
12-33层的高层住宅：公摊率为14％－24％